بازسازی ساختمان – هرآنچه که باید در مورد بازسازی ساختمان بدانیم!

مراحل بازسازی ساختمان چیه؟ هزینه بازسازی ساختمان چقدره؟ شرکت های بازسازی ساختمان رو از کجا پیدا کنم؟ اجرای بازسازی ساختمان چطور انجام بشه که هزینه به حداقل و کیفیت به حداکثر برسه؟

این ها، سوالاتی هستن که بطور روزمره برای کسی که قصد بازسازی داره، پیش میاد. اگه میخواهی به جواب تمام این سوالات برسی با من همراه باش!

به چه کارهایی بازسازی میگن؟

برای ساختمان، بازسازی شامل نازک کاری، دکوراسیون داخلی و نهایتا بخش کمی از سفتکاری میشه. بعضی از مراحلی که در بازسازی ساختمان میاد به صورت زیر طبقه بندی میشن:

• تیر و ستون و مهار (در حد یک یا دو عضو)
• دیوار چینی (در حد خیلی کم)
• سقف سازی
• اخذ مجوز نوسازی (در تعداد محدودی از بازسازی ها نیازه)
• اندود کاری با گچ (معمولا زیاده)
• عایق کاری (بخش زیادی انجام میشه)
• سنگ کاری (بازسازی راهرو ها، بازسازی نما و حتی دکور داخلی)
• کاشی کاری (بازسازی آشپزخانه، حمام، توالت و …)
• نقاشی (کاربرد زیادی داره)
• برقکاری (در بازسازی ساختمان های قدیمی و جدید کاربرد داره)
• تاسیسات (امکان داره که تعویض یا اصلاح بشه)
• نصب در و پنجره (اغلب در بازسازی ساختمان تعویضش اتفاق میافته)
• کابینت و کمد و دکوراسیون داخلی (معمولا در حین بازسازی تغییر میکنن)

در فرآیند بازسازی چه کارهایی اولویت دارن؟

بعضی کارهای بازسازی بر کارهای دیگه اولویت دارن. یعنی اول باید یکی رو انجام بدی تا بتونی یکی دیگه رو انجام بدی. مثلا گچکاری به سرامیک کف، اولویت داره. یعنی تا گچ سقف و دیوارها انجام نشده، نمیشه سرامیک کف رو شروع کرد.

اما بعضی از کارها رو میشه با هم انجام داد. کارهایی مثل کناف کاری و وصل کردن شیرآلات و کلید و پریزها رو میشه با هم انجام داد.

کجا رو بازسازی کنم؟ ساختمانت خودش بهت میگه!!!

فهمیدن اینکه کجاها نیاز به بازسازی داره خیلی سخت نیست. از قدیم گفتن: بازسازی را دو شرط است!! شرط اول علاقه داشتن به نیکی و شرط دوم دوری جویی از مشکلات!!!

باید ببینی که به چه چیزی علاقه داری و دوست داری در چه ساختمانی زندگی کنی. پرواز تخیلات خیلی مهمه ولی حواست باشه خیلی نپره بالا!!!

بیشتریا بخاطر حلِ مشکلات به فکر بازسازی ساختمان میافتن. لوله ها میگیره، سروصدای بیرون اذیت میکنه و مشکلاتی از این قبیل. بعضی از بازسازی ها با حل مشکلات ساختمان شروع میشه و با طرح های دلخواه کامل میشه.

توصیه میکنم برای طرح های بازسازی مقاله های «بازسازی اتاق خواب» و «نمونه های بازسازی» رو بخونین.

چقدر وقت برای بازسازی ساختمانم در نظر بگیرم؟

بازسازی ساختمان معمولا بین 1 تا 4 ماه طول میکشه. در این بین، بعضی از اتفاقات هست که منجر میشه بازسازی طول بکشه. مواردی مثل: تاخیر در ارسال مصالح، مشاجرات در حین کار و شرایط آب و هوایی از این موارد هستن.

اگر میخوای مدت زمان دقیق بازسازی ساختمانت رو بدونی، میتونی در سایت ما درخواست بفرستی تا کارشناسان ما پس از بازدید از محل رایگان، زمان دقیق رو بهت بگن.

روش های انجام بازسازی ساختمان چیه؟

در حال حاضر در بازار، 4 روش برای پیمانکاری یه ساختمان وجود داره. در بین این روش ها، روش اول کمتر استفاده میشه و کمتر کسی خودش رو برای بازسازی درگیر میکنه. معمولا اجرای بازسازی ساختمان به سه روش دیگه انجام میشه و شرکت های بازسازی ساختمان یا پیمانکارهای فردی، این کار رو انجام میدن.

1. کارفرما، خودش پیمانکار باشه

این روش، روشی هست که کارفرما خودش مسئولیت کار رو برعهده داره و نیروهایِ کاری مختلف رو به مراحل بازسازی ساختمان اضافه میکنه. ریسک این کار این هست که اگر کارفرما بی تجربه باشه، میتونه به راحتی خسارت هایی رو به ساختمان وارد کنه.

2. قرارداد متری بدون مصالح

این روش به روش قیمت متری معروفه. توی این روش، پیمانکار براساس حجم بازسازی خانه قیمت بازسازی رو میگه و این قیمت برای هر مترمربع از بازسازی، ثابته. فرقی نمیکنه که کارهای بازسازی توی یه قسمت از ساختمان زیاد باشه و تو یه جای دیگه کم باشه؛ برای همه جا یه قیمت داده میشه. یعنی فقط کافیه مصالح رو حاضر کنی و پول پیمانکار رو بدی؛ بعد از مدتی خونه بازسازی شده ات حاضره.

یکی از مشکلات بازسازی ساختمان اینه که بازسازی، پره از غافلگیری های زیاد. مخصوصا اونهایی که قدیمی ترن و امکان خسارت در هر بخشی خیلی زیاده.

3. قرارداد متری با مصالح

این روش هم مثل روش قبل هست با این تفاوت که مصالح هم به پای پیمانکاره. هزینه مصالح هم در درآمد پیمانکار اضافه میشه. در این روش، باید نوع مصالح و کیفیت اونها در قرارداد تعیین بشه و امکان سو استفاده از مصالح برای پیمانکار از بین بره. هرچند پیمانکار به عنوان دلال، شاید از مصالح مقداری درآمد داشته باشه ولی هزینه نهایی مصالح نباید بیشتر از هزینه حالت دوم بشه.

مزایای این روش هم این هست که پیمانکار به عنوان فردی آشنا به مصالح، اونها رو خریداری میکنه او همون اجناس رو به کارفرما میفروشه.

4. پیمانکار به صورت درصدی بازسازی رو انجام بده

روش دیگه ای که در بازسازی ساختمان عرف هست، مدیریت پیمان گفته میشه. در این روش مدیریت تمامی کارهای بازسازی بر عهده ی یک نفر یعنی همون مدیر پیمان است.

مدیر پیمان که از این به بعد بهش پیمانکار میگیم، مسئولیت های زیر رو به عهده داره:

1. مدیریت تک تک افرادی که در پروژه حضور دارن
2. تهیه مصالح و متریال اولیه
3. تحویل نهایی هر آیتم کاری (طرف حساب شما برای تحویل گیری آیتم های بازسازی، مدیریت پیمان هست)
4. جبران خسارت های ایجاد شده یا تاخیر در بازسازی

این روش، از سایر روش ها بیشتر طرفدار داره و سالهای اخیر بیشتر پیمانکارها به اون روی آوردن. پیمانکار نقش مشاور رو داره و اینکه چی به صلاح کارفرماست و چی به ضررشه رو براش شرح میده.

هزینه های این روش هم به صورت درصدی از مخارج بازسازی، محاسبه میشه. این درصد برای بازسازی با توجه به حجم اون متغییره و بین 10 تا 30 درصد تغییر میکنه. در بازسازی های بزرگ چون حجم بازسازی زیاده 10 درصد و در بازسازی های کوچک، بخاطر حجم کم بازسازی، 30 درصد در نظر گرفته میشه.

چطور ساختمانم رو بازسازی کنم؟

برای بازسازی اصولی باید چند نکته رو در نظر بگیری. در گام های زیر سعی شده تمامی نکات گنجانده بشه تا بازسازی ساختمانت بدون عیب و نقص انجام بشه.

گام اول: مشخص کردن مقدار بودجه و زمان

منابعی که کارفرما داره معمولا محدود هست و باید برای اون برنامه ریزی کرد. دو تا از منابعی که کارفرما داره، بودجه و زمانه. زمان، بازه بازسازی ساختمان رو مشخص میکنه و بودجه، سرعت بازسازی رو مشخص میکنه.

سعی کن قبل از شروع بازسازی ساختمان، زمانی که میتونی برای بازسازی بذاری رو مشخص کنی. ممکنه لازم باشه در این زمان، خارج از ساختمانت و در محل دیگه ای سکونت کنی. پس مشخص کردن زمانی که برای بازسازی میخوای وقت بذاری خیلی مهمه.

از طرفی، بودجه ای که به بازسازی قراره وارد بشه باید یه مقدار مشخص داشته باشه. این بودجه باید مشخص باشه که چطور قراره واریز بشه. چقدر در ابتدای بازسازی داده میشه و چقدر بطور دوره ای پرداخت میشه.

گام دوم: مشخص کردن محدوده بازسازی

این که کجا بازسازی بشه رو کارفرما باید مشخص کنه. برای این کار میتونه با کارشناس های بازسازی مشورت کنه. اما یه نکاتی هست که همیشه باید رعایت بشه. مثلا وقتی کاشی های حموم رو میخواهی تغییر بدی، احتمال زیادی وجود داره که عایق کاری زیر اون خراب بشه و نیاز به تعویض داشته باشه. یا برای لوله هایی که از کف عبور میکنن در حین بازسازی، کنترل کیفیتشون خیلی مهمه.

همینطور وقتی هزینه و زمان بازسازی مشخص شده، بر اساس اونها میشه حدودی از بازسازی رو مشخص کرد؛ طوری که وسط کار بدون پول نمونیم و بازسازی رو کامل کنیم.

یه نکته دیگه رو هم باید مد نظر قرار داد و اون اینه که به نظرهایی که قبل از بازسازی و یا در حین بازسازی از سوی دوست و آشنا ارائه میشه، خیلی نباید اتکا کرد. نظر اونها مهمه ولی اونها قرار نیست توی اون ساختمان زندگی کنن.

پیمانکار هم بعضی مواقع شیطنت های خودش رو میکنه و سعی میکنه حوضه کاری خودش رو گسترش بده که باید خوب دقت کرد. مثال هایی مثل «حالا که میخواهی آشپزخانه رو تعمیر کنی یه دستی هم به پذیرایی بکش!» یا «خوب بود توی تعمیرات خونه ات، درب و پنجره رو هم عوض میکردی!» تقریبا برای این موضوعه.

گام سوم: قرارداد با پیمانکار

باید این موضوع رو در نظر بگیری که هر چند در مراحل قبل خوب کار کرده باشی ولی اگر یه فرد بی تجربه رو انتخاب کنی، تمامی چیزی که تا حالا رشته بودی، پنبه میشه! بودجه و زمان رو هدر میده و در نهایت هیچی نصیبت نمیشه!!!

از طرفی، نبستن قرارداد یعنی قبول دردسرهای آینده. ممکنه پیمانکار خیلی از توافق های کلامی رو به راحتی آبِ خوردن زیر پا بذاره، در صورتی که برای اونها کلی پول گرفته. حتی ممکنه به مشاجره لفظی هم برسه!

ما در مقاله زیر، متن کامل قرارداد و نکاتی که در زمان عقد قرارداد باید بهشون توجه داشته باشی رو باهات درمیون گذاشتیم:

 قرارداد بازسازی

پیمانکاری بازسازی، چه بایدها و نبایدهایی داره؟

پیمانکار بازسازی ساختمان رو چه زمانی وارد پروژه کنم؟

پیمانکار، کسی هست که قراره بهت مشورت بده و تو رو از روند بازسازی ساختمان آگاه کنه. این مشورت، از اول شروع بازسازی هست و تا پایان بازسازی ادامه داره. پس باید از همون اول بازسازی با پیمانکار در خصوص بازسازی صحبت کنی و قرارداد با پیمانکار، اولین قراردادی هست که در بازسازی بسته میشه و بعد از اون، سایر قراردادها با مشورت پیمانکار بسته میشه.

کجا اگه پیمانکار نگیرم ضرر میکنم؟

حجم کار بازسازی، تعیین کننده هست که پیمانکار به بازسازی اضافه بشه یا خیر. بازسازی های کوچکتر مثل بازسازی مختصر به دو یا سه گروه کاری، نیازی به پیمانکار ندارن. این بازسازی ها معمولا کمتر از یک ماه طول میکشن و کارفرما میتونه خودش بازسازی رو انجام بده.

از طرفی، بعضی از بازسازی ها نیاز دارن که یه نفر پیمانکار حضور داشته باشه. این بازسازی ها معمولا بین 5 تا 6 گروه کاری نیاز داره. تو این بازسازی ها، اگر پیمانکار حضور نداشته باشه مشکلاتی بوجود میاد که در ادامه به اونها پرداخته میشه.

ضررهای حاصل از نبود پیمانکار مناسب چیه؟

فکر کن ساختمان بخش های زیادی برای بازسازی داره و خودت هم تجربه ای در بازسازی نداری. اینجا یا باید پیمانکار بگیری یا انتظار مشکلاتی رو داشته باشی که در حالت عادی پیش نمیاد. مشکلاتی مثل:

فزایش زمانی بازسازی،
• افزایش هدر رفت مصالح،
• افزایش دوباره کاری،
• افزایش هزینه،
• کاهش کیفیت، و…

از کجا پیمانکارِ حرفه ای پیدا کنم؟

تا بحال در مورد اهمیت پیمانکار گفتم، اما در مورد اینکه چطور یه پیمانکار خوب پیدا کنیم، صحبتی نشده. حالا میخوام یه نکته کلیدی بگم که با اون بتونی فرق یه پیمانکار خوب رو از یه پیمانکار بد متوجه بشی.

بعضی ها برای اینکه یه پیمانکار رو بشناسن در صحبت اولی که باهاش میکنن دقت زیادی به خرج میدن و ظاهر پیمانکار رو معیار قرار میدن. ولی این، روش درست و مطمئنی برای شناخت پیمانکار نیست. روش صحیح چیه؟ آره توجه به نکته کلیدی!

و اما نکته کلیدی! و اون چیزی نیست بجز پرس و جو از مشتریان قدیمی. اگر یه پیمانکار خوب باشه، برای تمام کارهایی که انجام داده خوب کار کرده و اگر یه پیمانکار دردسر آفرین باشه، برای تمام بازسازی هاش اینطوره.

در جلسه اولی که با پیمانکار داری بجای برداشت‌های سطحی مثل نوع صحبت و ظاهر پیمانکار، بهتره به سوابق اون نگاهی بندازی و از سوابقش مطمئن بشی. گرفتن شماره تماس چند مشتری آخر مخصوصا مشتری قبلی، از واجباته.

حواست باشه اینها رو در قرارداد بازسازی لحاظ کنی

هرچند تا اینجای کار رو درست پیش رفتی و پیمانکارت رو درست انتخاب کردی، ولی نداشتن یه قرارداد شفاف میتونه دردسر ایجاد کنه. این مرحله است که باید جزئیات مربوط به پیمانکار بطور کامل مشخص بشه.

اگر قرارداد، متری بسته میشه؛ متری چند؟ چه کیفیتی؟ در چه زمانی؟ پرت مصالح چقدر باشه؟ وضعیت نیروی کار مشخص بشه؟ چه جاهایی بازسازی بشه؟ اجرای بازسازی ساختمان چطور باشه؟ میزان خسارت برای تمامی این موارد؟

همه اینها سوالاتی هستن که باید در متن قرارداد بطور شفاف آورده بشه.

اگر قرارداد، با مصالح باشه؛ نوع مصالح؟ کیفیت مصالح؟ زمان ورود مصالح به بازسازی ساختمان؟ وسوالاتی از این قبیل باید جواب داده بشه. جزئیات مصالح باید طوری نوشته بشن که حتی نوع پیچ ها هم مشخص بشن.

برای حالت مدیریت پیمان هم وظیفه پیمانکار بطور کامل مشخص بشه.

چیکار کنم که زمان و هزینه کمتری صرف کنم؟

1. تورم دوره ای، باعث افزایش قیمت مواد اولیه میشه و این، ملزم میکنه که خریدِ اولِ بازسازی تا حد زیادی به مواد اولیه اختصاص داده بشه. البته باید محل نگهداری اونها رو هم داشته باشی.
2. طراحی اولیه باید قبل از شروع بازسازی انجام بشه. یکی از مزایای این کار، جلوگیری در هدر رفت زمانه.
3. اینکه یه بخش از کار رو به یه گروه بسپاری و بعد از مدتی اون گروه رو عوض کنی، باعث اتلاف وقت و هزینه میشه. پس تا حد ممکن برای هر بخش بازسازی باید از یه گروه استفاده بشه.
4. همونطور که در قبل از این هم گفته شد، گپ های زمانی باعث افزایش زمان بازسازی میشه. پس تا حدی که میشه باید از این گپ ها جلوگیری کرد.
5. نیروی کار حرفه ای، مساویه با گل زده در خانه حریف و تاثیر مضاعف داره
6. همپوشانی ها باعث کاهش زمان بازسازی میشن. این نکته که چه کارهایی با هم همپوشانی داره رو پیمانکاران خوب رعایت میکنن، بطوری که به هیچ بخشی آسیبی وارد نشه.
7. مصالح باکیفیت غیر برند باعث کاهش هزینه ها میشن و این موضوع به خودی خود باعث کاهش کیفیت کار نمیشه؛ مگر اینکه مصالح غیر برند و بی کیفیت استفاده بشن.
8. برای مصالح خیلی مهمه که از چند جای مختلف قیمت گیری بشه. ممکنه قیمت یه جنس با یه اسم تو یه محل فروش، بیشتر از بقیه باشه و صرفا نباید به یه قیمت گیری بسنده کرد.

توصیه میکنم برای موارد بیشتر صرفه جویی مقاله «17 نکته مهم برای صرفه جویی در بازسازی خانه» رو بخون.

عدم آگاهی، کجا پشیمانی به بار میاره؟؟؟

امان از این که یه کاری رو ندونی، انجام بدی و در آخر پشیمان بشی! اگر میخواهی این اتفاق برات نیافته به موارد زیر توجه کن:

1. قرارداد و متمم قرارداد: اول از همه این موضوع که قرارداد ننویسی رو کاملا از ذهنت خارج کن. حالا که قرارداد نوشتی حواست باشه که در صورت تغییری در موضوع قرارداد، متمم قرارداد به اون ضمیمه بشه. یعنی هرجا بخشی به بازسازی اضافه یا کم شد در قالب متمم قرارداد نوشته بشه.

مثلا در حین بازسازی آشپزخانه، خواستی اتاق خواب رو هم بازسازی کنی، متممی اضافه بشه. جزئیات رو هم که مثل خود قرارداد باید بیاری.

2. نداشتن طراحی اولیه: هر کاری هرچند که کوچک باشه، برای اجرا باید یه طرح اولیه داشته باشه؛ بازسازی که جای خود داره. برای بازسازی بعضی بخش ها بدون طرح اولیه اصلا قابل اجرا نیستن. به عنوان مثال کابینت آشپزخانه حتما باید یه طرح اولیه داشته باشه و یا طراحی های کناف که نمای سقف رو میسازه.

بعضی از پیمانکارها، برای این موارد طرح هایی رو ارائه میدن که بهتره اونها رو در نظر بگیری. همچنین برای ارائه طرح اولیه، مشاوره با پیمانکار خیلی مهمه؛ چون اونه که اجرای بازسازی ساختمان را برعهده داره.

3. کیفیت مواد اولیه: کیفیت مصالح در بازسازی خیلی مهمه. اگه از مصالح بی کیفیت استفاده بشه شاید در ابتدا بگیم مخارج کمتر شده ولی این مصالح در چند ماه آینده خودشون رو نشون میدن و باید دوباره هزینه بشه تا به کیفیت مطلوب برسن.

در واقع مصالح خوب و با کیفیت، با عمر و دوام خودشون، سرمایه رو برمیگردونن.

4. تخریب اشتباه: تخریب اشتباه میتونه خیلی به ضررت تموم بشه. میتونه باعث بشه بخش هایی به بازسازی ساختمانت اضافه بشه یا اون بخش هایی که قبلا انجام شده بود، نیاز به دوباره کاری داشته باشه.
5. نیروی کار بی تجربه: نیروی کار بی تجربه، باعث میشه تخریب اشتباه رخ بده. بازسازی رو صحیح انجام نمیده و دوباره کاری ایجاد میکنه.

دوراهی بازسازی و تعویض خانه!

بین بازسازی و تعویض خانه یک سری اختلافاتی وجود داره که اکثرا بازسازی رو انتخاب میکنن تا اینکه تعویض رو انتخاب کنن. نوسان های قیمت مسکن، قیمت بالای ساختمان های نوساز و دخالت کم سلیقه شخصی در خرید خانه، از این موارده.

اگر انتخاب تو در نهایت بازسازی ساختمانه، درخواستت رو در سایت ما وارد کن تا سلام ساختمان به عنوان یه شرکت بازسازی ساختمان، بازسازی رو برات انجام بده. پیمانکارهای ما، همه تایید شده تیم سلام ساختمان هستن و در صورت وارد شدن خسارت، میتونی پولت رو پس بگیری!!!

سوالات متداول در حوزه بازسازی ساختمان

– به چه کارهایی بازسازی ساختمان میگن؟
.بازسازی شامل نازک کاری، دکوراسیون داخلی و نهایتاً بخش کمی از سفتکاری میشه. سنگ کاری، نقاشی، کاشی کاری، تأسیسات، نصب درب و پنجره و … بخش دیگری از کارهایی هستند که در بازسازی انجام میشن

– چقدر برای بازسازی ساختمان در نظر بگیرم؟
بازسازی ساختمان معمولاً بین ۱ تا ۴ ماه طول میکشه. در این بین، بعضی از اتفاقات مثل تأخیر در ارسال مصالح، مشاجرات در حین کار و شرایط آب و هوایی هست که منجر میشه بازسازی طول بکشه.