بازسازی انجام بدم یا خانه رو بفروشم؟! | ضرورت‌های انجام بازسازی

از رایج‌ترین سوالات در بحث منازل فرسوده و قدیمی، این هست که بهتر است بازسازی رو خودمون به کمک یک متخصص انجام بدیم یا خانه رو به افرادی که دنبال این ساختمان­ها هستن بفروشیم؟ بهتر است برای پاسخ درست به این سوالات، ابعاد مختلفی از بازسازی رو در نظر داشته باشیم. پس این مطلب رو با دقت و تا انتها دنبال کنید!

بازسازی چیست و اصلا چرا باید بازسازی کنیم؟!

بازسازی، مجموعه­ای از فعالیت­های کلی و جزئی هست که با هدف بهبود عملکرد و افزایش عمر بنا در ظاهر و سازه­ی ساختمان اجرا می­شه. اما شاید این سوال براتون پیش اومده باشه که اصلاً چرا باید منزل رو بازسازی کرد؟!

در پاسخ میشه بگیم که بازسازی منزل می­تونه اهداف مختلفی داشته باشه. ممکن است از طراحی و سبک منزل دلزده شده باشین. شاید هم بخواین ایمنی یا دوام بنا رو بیشتر کنین. پس مسئله­ای نیست که صرفاً در مقایسه با فروش ساختمان مطرح بشه.

حالا با این مقدمه، قصد داریم در این مطلب به بخش تاثیر بازسازی روی فروش و سودهای رایج اون در شرایط اقتصادی مختلف بپردازیم.

2 ضرورت مهم بازسازی طبق نظر متخصصین این حوزه چیست؟

در این قسمت ضرورت اجرای بازسازی رو از زبان دو نفر متخصص در این حوزه بیان می کنیم:

1.  برداشت سود قابل توجه در بازسازی

در رابطه با ضرورت اجرای بازسازی، مثالی واقعی از منطقه­ی گلبهار مشهد رو از زبان آقای مهندس داوود مرادپور (املاک فردا) بشنویم:

اگه قیمت یک آپارتمان­ با متراژی در حدود 75 متر رو 300 میلیون تومان در نظر بگیریم، می­شه با حدود 20 تا 50 میلیون تومان هزینه برای بازسازی، همان آپارتمان رو به قیمتی در حدود 360 میلیون تومان فروخت. این یعنی سودی در حدود دو برابر اون چیزی که خرج کردیم.

البته لازم هست اشاره کنیم که منطقه­ی گلبهار، منطقه­ی نسبتاً ارزان­تری هست و نمی­شه این ارقام رو به همه جا تعمیم داد. امّا به طور کلی، سودی در حدود 50 تا 100 درصد از هرچه که در بازسازی خرج کنیم، عاید ما خواهد شد. سودی که در حال حاضر، شاید در هیچ سرمایه گذاری دیگه­ای فراهم نشه. البته باید بدونیم که تمام بازسازی­ها موفق نیستن، امّا به طور معمول و به نسبت 3، 4 ماه فعالیت، سود کمی نخواهد بود.

2.  نزدیک کردن یک واحد به فروش در بازسازی

به گفته­ی مهندس مجید واحدی­فر که از فعالان در حوزه املاک و بازسازی هستن نیز، هدف بازسازی نزدیک کردن یک واحد به فروش هست. پس نباید انتظار داشت که با یک بازسازی 100 میلیون تومانی، واحد رو تا 500 میلیون تومان بالاتر فروخت. بلکه بازسازی تنها بازگشت سرمایه رو سریع می­کنه. به همین خاطر هست که بازسازی در شرایط رکود بازار، انتخاب عاقلانه­ای محسوب می­شه.

بازسازی آپارتمان­های کوچک چه اهمیتی داره؟

نکته­ی مهمی که در بازسازی آپارتمان‌های کوچک وجود داره، این هست که آپارتمان­هایی با متراژ کم، هم بازسازی راحت­تری دارن و هم راحت­تر به فروش می­رسن. از طرفی، بازسازی لوکس برای آپارتمان­هایی با متراژ زیر 200 متر معنایی نداره و معمولاً به صورت اقتصادی بازسازی می­شن و بعد از بازسازی هم خیلی راحت تر به فروش می‌رسن.

بازسازی منطبق با شرایط محیط، عاملی مهم در تصمیم گیری برای بازسازی!

بهتر است در هر بازسازی، به دو نکته مهم زیر توجه داشته باشین:

• ویژگی­های خود واحد (متراژ، سبک واحد، امکانات، طبقه­ی چندم بودن و …)
• شرایط محله

این 2 موضوع، اهمیت زیادی دارن. از یک طرف، مشتری­های واحدهای لوکس، ساختمان­هایی با متراژ بالا می­پسندن و از طرف دیگه، باید بنایی منطبق با شرایط غالب محله (مقایسه با ساختمان­های نوساز ساخته شده در منطقه) بازسازی کرد. بنابراین قبل از بازسازی حتما به این دو عامل مهم توجه کنین و بعد تصمیم بگیرین.

برای مثال:

در منطقه­ای که تمام آپارتمان­ها آسانسور دارن، بازسازی یک واحد در طبقه 3 که آسانسور نداره، نه تنها برای فروشنده بدون سود خواهد بود، بلکه حتی ممکن هست برای فروش ضرر هم بکنه.

ساختمان­های ویلایی رو بازسازی کنیم یا نه؟

در مورد ساختمان­های ویلایی، شرایط کمی متفاوت هست و عامل تعیین کننده برای اجرای بازسازی، تراکم ساختمان هست که به دو صورت زیر می‌باشد:

1.  بازسازی ساختمان های ویلایی با تراکم بالا

بهتر است خانه­های ویلایی که تراکم بالایی دارن و در مرکز شهر هستن رو به جای بازسازی فروخت چون کلنگی هستن، ارزش بالایی دارن و خریدار، قصد ساختمان سازی داره.

2.  بازسازی ساختمان های ویلایی با تراکم پایین

امّا در بناهایی که تراکم کمی دارن و معمولاً در حومه شهر و با هدف استفاده­های تفریحی و باغبانی به کار می­رن، بازسازی حرکت مناسبی به شمار می­ره. چون امکان ساخت چندین طبقه وجود نداره. پس بازسازی و فروش، به صرفه خواهد بود.

یک نکته طلایی در مورد بازسازی خانه‌های ویلایی چیست؟

خانه­های ویلایی، قیمت بالایی دارن و بعد از بازسازی، گران­تر هم می­شن و این افزایش قیمت می­تونه مشتری­های اون بنا رو محدودتر کنه و فروش مشکل بشه. به طور کلی، فرمولی که برای تمام بازسازی­ها صدق می­کنه این جمله هست:

به عنوان فروشنده، زمانی بهتر هست که بازسازی نکنیم و ساختمان رو بفروشیم که اون واحد مشتری بدون بازسازی هم داشته باشه (مثل واحدهایی که تراکم بالا دارن).

تاثیر سَبک­های دکوراسیون در انجام بازسازی خانه چیست؟

انتخاب سبک مناسب برای بازسازی، به منطقه و کشش بازار بستگی داره. اگه منطقه گران قیمتی هست، می­شه بازسازی­های لوکس­تری اجرا کرد. برای خانه­های ویلایی معمولاً از سبک مدرن استقبال بیشتری می­شه و هزینه­ی کمتری هم داره، چون سبک­های کلاسیک می­تونن بسیار هزینه­بر باشن، خصوصاً اگه کاری حرفه­ای باشه و بازسازی نما هم لازم باشه!

صحبت­های دکتر کوشا، مدیریت مشاورین املاک کوشا رو در این باره بشنویم:

خودمون بازسازی کنیم یا سازندگان حرفه ای؟

یک چالش مهم که در بازسازی به چشم می­خوره، مشغول بودن درصد محدودی از سازندگان حرفه­ای در پروژه­های بازسازی هست. این موضوع شاید به این دلیل باشه که بحث بازسازی ریسک­های خاص خودش رو داره و هنوز رونق چندانی نگرفته. البته در مناطق پررونق و مرکزی شهر، حرکت به سمت تغییر احداث بنا به سمت بازسازی هست، امّا همچنان نوپا و کند هست.

به طور کلی سازندگان حرفه‌ای و افرادی که خودمون به کمک اون‌ها بازسازی می‌کنیم، دو صنف مجزا هستن:

• سازندگان حرفه‌ای: عده­ای هستن که با خرید منزل ویلایی و گرفتن مجوز احداث، صفر تا صد ساختمان سازی رو انجام می­دن و کمتر به سمت بازسازی میرن و بیشتر ساخت و ساز انجام میدن.
• بازسازی کنندگان: عده­ای هستن که تنها کار بازسازی انجام می­دن و واحد رو می­فروشن. این افراد بیشتر تخصص‌هایی نظیر طراحی دکوراسیون داخلی دارن و کارهای مربوط به بازسازی رو انجام میدن و معمولا سراغ ساخت و ساز نمیرن.

پس ما با دو بازار متفاوت مواجه هستیم که هر کدام منافع خودشون رو دارن. اما نتیجه ای که گرفتیم این هست که اگه قصد این رو دارین که خانه شخصی خودتون رو بازسازی کنین و خودتون در اون منزل سکونت کنین، بهتر است که بازسازی منزل رو به دست بازسازی کنندگان بسپارین و با خیال راحت تری بازسازی کنین!

دکتر کوشا، معتقدن که گروهی از سازندگان حرفه­ای که توان مالی خوبی دارن، در شرایط اقتصادی حال حاضر چون امکان فروش واحدهای خودشون رو ندارن، ترجیح میدن واحدهای ساخته شدشون رو معاوضه کنن و کارشون رو در ساختمان دیگه­ای ادامه بدن و گروهی که توان مالی کمتری دارن، به بازسازی مشغول می­شن. نظر ایشون این هست که بیشتر سازنده­ها اهل بازسازی نیستن و ظاهراً بازسازی بنا، فضایی جدا از سازنده­های حرفه­ای هست:

آیتم­های موثر در فروش بهتر ساختمان بعد از بازسازی چیست؟

اگه تصمیم به بازسازی گرفتین لازم است که با آیتم هایی که در فروش بهتر ساختمان شما بعد از بازسازی تاثیر دارن به طور خلاصه آشنا بشین:

1. قسمتی از این عواملِ تاثیر گذار در قیمت بازسازی، شامل مشاعات ساختمان هستن. نمای ساختمان یکی از همین مشاعاتی است که بی­نهایت در قیمت ساختمان بعد از بازسازی تاثیرگذار هست و می­تونه تا 15 درصد قیمت ملک رو افزایش بده.
2. آسانسور هم برای طبقات بالا خیلی موثر هست.
3. در داخل ساختمان هم آشپزخانه، سرویس­ها ، شیرآلات و جنس پوشش دیوارها عوامل چشم­گیر و مهمی هستن.

جمع بندی!

انجام بازسازی توسط خودتون، نیاز به افرادی حرفه‌ای داره که بتونن این کار رو برای شما به درستی انجام بدن! از اونجایی که بازسازی نیاز به هزینه‌های زیادی داره، بنابراین اگه در انتخاب متخصص بازسازی دقت کافی رو نداشته باشین قطعا ضررهای جبران ناپذیری برای شما اتفاق میفته! اما چاره چی هست؟

پیشنهاد ما به شما تیم سلام ساختمان هست که به صورت رایگان به شما مشاوره بازسازی میده و متخصص بازسازی حرفه‌ای و مطمئن شهر شما رو به صورت رایگان به شما معرفی می‌کنه! برای استفاده از خدمات بازسازی سلام ساختمان، روی لینک زیر کلیک کنید:

مشاوره بازسازی سلام ساختمان