قوانین بازسازی در ایران، حقوق مهندسی و حقوق مالکیت در بازسازی!

3.6 0

این روزها که قیمت خانه و زمین ساعتی جابه‌جا میشه و تمایل به زندگی در شهرها به خصوص شهرهای بزرگ زیاد شده، مسلما توان خرید بیش از پیش کاهش پیدا می‌کنه اما درعین حال عمر ساختمان‌ها داره بالا و بالاتر میره، چاره ادامه زندگی در این ساختمان‌ها چیه؟ بازسازی ساختمان یا نوسازی.

اما  اصلا می‌دونین به عنوان مالک یا کارفرما چه حقوقی در این زمینه دارین؟ در جریان هستین که برای انجام بعضی از کارهای حوزه بازسازی و نوسازی به مجوز احتیاج دارین و بدون مجوز بهتون جریمه تعلق می‌گیره؟ برای جواب دادن به همه این سوالات، تا انتهای مطلب با ما همراه باشین.

همین اول بگیم که: بازسازی با نوسازی فرق داره؟

بازسازی رو در اصل برای این انجام میدن که عمر ساختمان رو افزایش بدن، حالا هر کاری در این جهت باشه، بهش می‌گن بازسازی، مثل مقاوم‌سازی ساختمان‌های قدیمی. بازسازی بیشتر ذات مرمت و تعمیراتی داره و تغییرات کمی رو در ساختمان ایجاد می‌کنه.

اما نوسازی همونطور که از اسمش معلومه، از نو بنا کردن بخش‌هایی از ساختمان رو مدنظر داره و معمولا شامل تغییراتی در تاسیسات، نمای بیرونی، فضای داخلی خانه و حتی گاهی نقشه اصلی میشه.

بازسازی خودش به دو نوع تقسیم میشه؛ بازسازی حفاظتی و بازسازی سبکی یا علمی. هدف هردو حفظ بقای بناست تا بازهم بتونه سرپا بایسته، درحالی‌که ایمنی ساکنین‌ش رو تامین می‌کنه و بهشون به خوبی خدمات میده تا خاطره‌های بیشتری در این ساختمان بسازن.

قبل از اینکه بریم سراغ مجوزها، مرور کنیم ببینیم اغلب پروژه های بازسازی شامل چه کارهایی میشه….

بازسازی شامل چه کارهایی میشه؟

برای بازسازی نمیشه یک فهرست ثابت تعیین کرد، چون ساختمان به ساختمان تفاوت داره و هر بنا شرایط منحصر به خودش رو داره اما اگر بخوایم لیستی از بیشترین کارهایی که در زمینه بازسازی انجام میدن رو مشخص کنیم، احتمالا به شرح زیر خواهد بود:

1. تخریب در فرآیند بازسازی
2. تیغه چینی
3. لوله‌کشی و تاسیسات
4. درب و پنجره
5. سقف کااذب
6. کفسازی
7. نقاشی ساختمان
8. کابینت آشپزخانه
9. کاغذ دیواری

حالا که با کارهای بازسازی آشنا شدیم، دیگه وقتشه بریم سراغ مجوزهای بازسازی….

بحث شیرین و تلخِ مجوزهای بازسازی

وقتی بحث بازسازی یا نوسازی به میون میاد، خیلی‌ها فکر می‌کنن که یه بنایی ساده است، مدیریت و انجامش از دست خودمون برمیاد اما اگر به اصول و مراحل بازسازی واقف نباشین، احتمالا با ضررهای جبران‌ناپذیری آشنا بشین. یکی از این اصول داشتن مجوز شهرداری هست، البته تمامی کارهایی که در بازسازی انجام میشن، به مجوز احتیاج ندارن. برای روشن شدن تکلیف، در ادامه همراه مون باشین.

چه اقداماتی برای بازسازی به مجوز احتیاج ندارن؟

در صورتیکه قصد اجرای موارد زیر رو دارین، نگران نباشین. چون اجرای اینگونه کارهای ساختمانی در فرآیند بازسازی، نیاز به مجوز ندارن:

• بازسازی نمای ساختمان و بازسازی حیاط
• محوطه‌سازی مشروط به عدم حذف پارکینگ
• تعمیر پشت بام شامل قیرگونی، موزائیک و مرمت شیروانی
• تعمیر یا تعویض کف‌سازی
• نقاشی ساختمان
• تعویض در و پنجره
• لوله‌کشی آب، فاضلاب، گاز و مسائل مربوطه
• سفیدکاری و نصب کاشی، سرامیک و موزائیک
• تخلیه کردن چاه فاضلاب یا حفر آن
• تعمیرات سرویس بهداشتی
• سیم‌کشی
• نصب کولر و شوفاژ

برای چه کارهای بازسازی، باید مجوز شهرداری داشته باشیم؟

اما اگه قصد دارین کارهای زیر رو در فرآیند بازسازی ساختمان انجام بدین، باید از شهرداری مجوز بگیرین:

• تخریب ساختمان
• تغییر یا جابه‌جای اجزای سازه‌ای ساختمان شامل ستون، تیر، سقف، دیوارهای باربر، بادبند، راه‌پله و …
• هرگونه جابه‌جایی که باعث حذف پارکینگ بشه
• تغییر نقشه ساختمان به صورتی که ضوابط شهری رو نقض کنه
• تغییر کاربری ساختمان

تغییر کاربری یعنی چی؟

شاید اینجا تغییر کاربری چندان براتون آشنا نباشه، کاربری درواقع نحوه استفاده از یک ساختمان هست که شامل مسکونی، اداری، تجاری، کشاورزی، صنعتی، خدماتی، معدن، ورزشی و بدون کاربری میشه که گاها میشه این کاربری رو تغییر داد اما کار ساده‌ای نیست. چون شهرداری در هر مجوز ساخت نوع فعالیت اون واحد رو مشخص می‌کنه، تغییر کاربری بدون اطلاع به شهرداری تخلف محسوب میشه؛ گاهی جزای این تخلف جریمه‌اس و گاهی هم تخریب و حتی در بعضی موارد هردو! پس تا شهرداری تائید نکرده، دست به تغییر کاربری نزنین!

حالا اگر به مجوز احتیاج داشته باشین، می‌دونین که باید چه روندی رو طی کنین و چه مدارکی نیازه و کجا باید مراجعه کرد؟

برای گرفتن مجوز بازسازی چه نکاتی رو باید رعایت کرد؟

مهمترین نکاتی که برای دریافت مجوز بازسازی باید درنظر داشته باشین، عبارت است از:

• مشورت با مهندس ناظر چون در انتهای کار مجوز باید به امضای مهندس ناظر برسه
• تهیه نقشه کامل از ساختمان
• شرح شرایط ساختمان و تعیین قسمت‌هایی که قابل بازسازی نیستن
• حضور مهندس ناظر در زمان تخریب به دلیل رعایت اصول فنی و علمی برای جلوگیری از حادثه

برای گرفتن مجوز بازسازی چه مدارکی باید آماده کرد؟

تا حالا شده درگیر کارهای اداری بشین ولی ندونین دقیقا به چه مدارکی نیاز هست؟؟؟ در ادامه میخوایم لیست مدارکی که برای دریافت مجوز بازسازی نیاز دارین رو بهتون بگیم تا کمی در آسون تر کردن این فرآیند کمک تون کنیم:

1. اصل و کپی سند مالکیت و بنچاق و سرقفلی
2. اصل و کپی شناسنامه مالک (در صورتی که مالک وکیل قانونی داشته باشه، باید وکالت‌نامه رسمی ارائه بشه)
3. فیش تسویه حساب عوارض و قبوض
4. جوابیه بیمه و آتش‌نشانی
5. تشکیل پرونده و تکمیل فرم درخواست مجوز تعمیرات
6. اگر هم ساختمان جزو بافت فرسوده باشه، باید از میراث فرهنگی هم مجوز بگیرین

مراحل اخذ مجوز بازسازی

خب یکی دیگه از مواردی که در پیش بردن کارهای اداری و دریافت مجوزها کمک میکنه، آگاهی نسبت به مراحلی است که باید اجرا کنیم. حالا که مدارک رو آماده کردین، نوبت میرسه به روند گرفتن مجوز، کفش آهنین بپوشین و کار رو شروع کنید:

1. اول باید با مراجعه به واحد شهرسازی شهرداری، فرم درخواست تعمیرات بگیرید
2. براتون دستور بازدید صادر میشه
3. دستورتون در دبیرخانه ثبت میشه
4. مالک باید بره بایگانی و اون‌ها کار رو تایید کنن
5. بهتون نوبت بازدید داده میشه
6. باید صبح روز بازدید به واحد شهرسازی مراجعه کنین و ساعت بازدید توسط مامور فنی منطقه تعیین بشه
7. مالک یا نماینده مالک باید در محل بازدید حاضر باشن
8. مامور بازدید گزارشی تهیه می‌کنه
9. این گزارش توسط مسئول شهرسازی بررسی
10. عوارض باید کنترل بشن
11. مالک باید به واحد محاسبات مراجعه کنه تا عوارض تایید بشن
12. دستور مجوز توسط مسئول شهرسازی صادر میشه
13. پس برین بخش تکمیل پرونده تا پیش‌نویس مجوز تهیه بشه
14. مرحله امضا گرفتن از محاسب، مسئول شهرسازی، معاون مالی و اداری
15. دبیرخانه مجوز شما رو صادر می‌کنه
16. حالا مالک باید مجوز رو به بایگانی ارجاع بده
17. والسلام!

نقش متخصص در روند بازسازی چیست؟

این رو بهتره بدونید که همیشه مراجعه به متخصص درصد اشتباه شما رو در هر کاری به شدت پایین میاره. در زمینه اقدامات بازسازی که به مجوز نیاز دارن، به خصوص در بحث تخریب حضور یک مهندس ناظر الزامی هست. برای انجام پروژه بازسازی هم بهتره به پیمانکار و شرکت مشاور متخصص و ماهر مراجعه کنین. سلام ساختمان در پیدا کردن پیمانکار می‌تونه شما رو همراهی کنه. در ابتدا ازشون درباره کارتون مشورت بگیرید، ازشون بخواید تخمین هزینه بهتون بدن و نهایتا با متخصص مدنظرتون قرارداد ببندین، اون‌هم یک قرارداد بازسازیِ ساختمان اصولی!

قراردادهای رایج در بازسازی ساختمان چیست؟

در بازسازی ساختمان معمولا دو نوع قرارداد بین بسته میشه:

• قرارداد با مصالح: بعد از بازدید پروژه و جلسات توافقی بین کارفرما و پیمانکار، طرح نهایی تهیه میشه و برآورد مالی انجام میشه و پیمانکار قیمت نهایی و زمان تحویل رو اعلام می‌کنه، اگر توافقی صورت گرفت، قرارداد امضا میشه. پرداخت‌ها هم معمولا در چند موعد انجام میشن. در اینجا کارفرما دیگه نگرانی بابت افزایش قیمت نداره اما اگر اتفاق پیش‌بینی نشده‌ای در حین بازسازی به وجود بیاد، مجددا باید توافق صورت بگیره.
• قرارداد بدون مصالح: اینطوری یک بخشی از همه هزینه‌ها تا زمان تحویل پروژه به عنوان دستمزد مشاور تعیین میشه و هرچقدر پروژه پیشرفت می‌کنه، پرداخت صورت می‌گیره. در این صورت کارفرما مسئولیت بیشتری در پروژه داره و می‌تونه تغییرات مدنظرش رو اعمال کنه. در این حالت چون هرچقدر هزینه‌ها بالاتر بره، سهم مشاور هم بیشتر میشه، ممکنه اختلاف‌هایی به وجود بیاره.